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建設(shè)和諧社會(huì)、和諧社區(qū)是現(xiàn)今全社會(huì)共同關(guān)注的話題，從物業(yè)管理發(fā)展的進(jìn)程來看，物業(yè)糾紛的不斷上升，從另一個(gè)方面也說明人們對(duì)于物業(yè)管理工作的重視程度在加深，這同樣是一種社會(huì)進(jìn)步。現(xiàn)結(jié)合相關(guān)實(shí)際案件，把物業(yè)公司管理過程中遇到的法律問題加以闡述，并提出保障物業(yè)公司合法權(quán)益的一些措施，與同行們共鳴。
一、物業(yè)費(fèi)
大家知道目前有不少業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)引起的問題很多。在法庭上，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由就是：沒有享受物業(yè)管理服務(wù)；購買的商品房存在瑕疵；物業(yè)公司沒有及時(shí)進(jìn)行維修；業(yè)主買房后沒有居住；沒有簽訂物業(yè)合同；業(yè)主丟失東西，物業(yè)未盡到保安責(zé)任的；物業(yè)未按約定履行承諾等。下面舉例說明，然后講講業(yè)主為何要抗辯。
我們說業(yè)主享受了物業(yè)管理服務(wù)就應(yīng)當(dāng)交物業(yè)費(fèi)。
楊先生經(jīng)營(yíng)的網(wǎng)絡(luò)公司位于北京市某小區(qū)內(nèi)，2003年6月1日，小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和某物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理委托合同。合同簽訂后，這家物業(yè)公司進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)，但楊先生以自己沒有和物業(yè)公司簽訂合同、物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司遂向法院提起了訴訟，將楊先生告上了法庭。
楊先生最后輸了這場(chǎng)官司，北京市中級(jí)人民法院最終判定，楊先生將拖欠的物業(yè)費(fèi)支付給物業(yè)公司。
案件評(píng)析：一些業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的理由之一，就是沒有和物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同。但是，按照我國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理合同，對(duì)全體業(yè)主都有約束力，每個(gè)業(yè)主都負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。另外一種情況是：業(yè)主委員會(huì)也沒有與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司還是沿用以前與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，通常法院的觀點(diǎn)是：即使業(yè)主委員會(huì)沒有和物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但物業(yè)公司實(shí)際在管理小區(qū)的物業(yè)工作，業(yè)主只要事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，就應(yīng)該按照實(shí)際前期物業(yè)合同約定的價(jià)格，向物業(yè)公司交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。
另外，房子有質(zhì)量問題或存在瑕疵通常是開發(fā)商遺留的問題，并不是物業(yè)公司的責(zé)任，以此為由業(yè)主拒絕交物業(yè)費(fèi)也是不行的，因?yàn)檫@是開發(fā)商遺留的問題。比如，有的業(yè)主入住小區(qū)，小區(qū)由某物業(yè)公司接管進(jìn)行物業(yè)管理。隨后業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題、物業(yè)公司沒有盡到管理服務(wù)義務(wù)為由，一直不交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司最終將該業(yè)主訴至法院。
法院判令該業(yè)主向物業(yè)公司交納拖欠的物業(yè)費(fèi)，并向物業(yè)公司支付違約金。
案件評(píng)析：業(yè)主不要將由于房屋質(zhì)量等問題引發(fā)的對(duì)開發(fā)商的不滿遷怒于物業(yè)公司，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。實(shí)際上，物業(yè)公司和業(yè)主之間是物業(yè)合同關(guān)系，開發(fā)商和業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系，開發(fā)商和物業(yè)公司是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，互相之間沒有誰替誰承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。業(yè)主購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，不可以作為拒絕向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)的理由。
但是，如果物業(yè)合同中約定了物業(yè)公司有對(duì)房屋維護(hù)和修繕的義務(wù)，而物業(yè)公司沒有履行義務(wù)的，業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
還有一些業(yè)主，提出我沒有入住，房子一直空著，沒有享受物業(yè)公司的服務(wù)，提出不交納物業(yè)費(fèi)，這個(gè)理由也是不成立的，只要開發(fā)商給業(yè)主發(fā)出了入住通知單，即使有的業(yè)主未實(shí)際入住，那么也是要交物業(yè)費(fèi)的。因?yàn)槲飿I(yè)公司有的服務(wù)不具有分割性。如綠化、保潔、消防監(jiān)控等，這些服務(wù)就是業(yè)主沒有入住也給該業(yè)主買的房屋帶了保值增值和安全。所以，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)用，況且該業(yè)主不交，就損害了其他業(yè)主的權(quán)益。
還有一種情況在前一段時(shí)間曾經(jīng)是報(bào)紙很關(guān)注的事情，就是，住在一樓的業(yè)主該不該交納電梯費(fèi)用的問題，有人說不該交納，有的說應(yīng)該少交納電梯費(fèi)用，為這件事，京華時(shí)報(bào)的一個(gè)記者，想讓我們替業(yè)主說幾句，不交電梯費(fèi)用的理由。我說，一樓的業(yè)主應(yīng)該交納電梯費(fèi)用，那個(gè)記者說，一樓業(yè)主不坐電梯，為什么要交納電梯費(fèi)用，我說：一樓的業(yè)主也坐電梯，他說：一樓業(yè)主坐電梯去哪兒，我說，他坐電梯去地下室，去開他的汽車或自行車呀，怎么能說一樓業(yè)主不坐電梯呢？
業(yè)主以種種理由不交物業(yè)費(fèi)主要是：
首先，業(yè)主的誠(chéng)信意識(shí)差�，F(xiàn)在很多物業(yè)糾紛，雙方有合同，寫得很清楚，但誰也沒有按照法律的手段解決問題。如，有的小區(qū)業(yè)主因?yàn)橛變簣@收贊助費(fèi)，結(jié)果，業(yè)主就拒絕交納物業(yè)費(fèi)，而實(shí)際上小區(qū)的物業(yè)公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位，業(yè)主竟把對(duì)幼兒園的不滿作為不繳物業(yè)管理費(fèi)的理由，又如，某業(yè)主以門牌號(hào)是甲路某某號(hào)、而小區(qū)大門卻開在乙路上為由，拒邀物業(yè)管理費(fèi)……像這樣?xùn)|扯西湊找理由不繳物業(yè)管理費(fèi)引起糾紛的情況還有很多，其本質(zhì)是誠(chéng)信意識(shí)太差，能拖就拖，能賴就賴。
其次，就是業(yè)主抗辯的對(duì)象錯(cuò)誤，如開發(fā)商的責(zé)任卻轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司�；蛎髦情_發(fā)商的責(zé)任，但找開發(fā)商解決不了，就只有找物業(yè)公司。這些錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)也不一定都是業(yè)主的錯(cuò)覺，因?yàn)�，確實(shí)存在開發(fā)商與物業(yè)公司有一定的“血緣關(guān)系”這種情況，業(yè)主提出物業(yè)公司就是開發(fā)商辦的，他們都是一幫人馬，兩快牌子。但是從法律上講，物業(yè)公司不論是不是開發(fā)商辦的，他與開發(fā)商都是兩個(gè)不同的單位，相互獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，不能混同為一家公司，開發(fā)商的責(zé)任就是開發(fā)商的責(zé)任，不能轉(zhuǎn)嫁給午夜公司。
解決這些問題不能頭痛了醫(yī)頭腳痛了醫(yī)腳，在目前情況下，最有效的辦法一是簽訂一份詳盡的購房合同。物業(yè)管理糾紛多是因?yàn)橘I房時(shí)買賣雙方對(duì)房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚而造成的。比如，買房時(shí)不同的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的預(yù)期不一樣，有的業(yè)主傾向高收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，有的傾向較低標(biāo)準(zhǔn)的代收費(fèi)服務(wù)，而由于沒有在買房時(shí)說清楚，入住時(shí)某些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理與自己買房時(shí)的預(yù)期不一致，開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)也很難協(xié)調(diào)這種矛盾。最近幾年，開發(fā)商在銷售商品房時(shí)已經(jīng)注意到這些問題，大多注明了物業(yè)費(fèi)用和供暖費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
解決糾紛的途徑就是要簽訂一份完整明確的物業(yè)管理合同�，F(xiàn)在，無論是商家還是消費(fèi)者，都把售后服務(wù)看得很重，因?yàn)閺暮艽蟪潭壬现v一些商品買的就是售后服務(wù)。住房更是如此，甚至它的售后服務(wù)——物業(yè)管理比買房更重要，因?yàn)槟阋谶@里住一輩子。起碼也是十幾年。因此，物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)如何？怎么個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？可以得到多少服務(wù)？都應(yīng)在物業(yè)管理合同里記載清楚。如果物業(yè)管理合同內(nèi)容上不完備，條款用語含混，欠缺必備的約定內(nèi)容必將成為日后爭(zhēng)議的原因。合同是服務(wù)者和被服務(wù)者的約定，只要合同規(guī)定的內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，就應(yīng)以合同為依據(jù)來確認(rèn)雙方的合同義務(wù)。雙方在合同履行過程中發(fā)生糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同規(guī)定來確定違約事實(shí)，承擔(dān)違約責(zé)任。只要有一方?jīng)]有按合同規(guī)定的要求履行或不完全履行義務(wù)，另一方就有權(quán)以違約為由起訴，要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。所以業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司“約法三章”，留下白紙黑字的證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛可訴請(qǐng)法院裁決以維護(hù)自己的合法權(quán)益
二、小區(qū)內(nèi)安全防范問題。即小區(qū)內(nèi)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損失，物業(yè)公司要不要承擔(dān)責(zé)任。
下面通過案例來具體分析：
小區(qū)內(nèi)丟車，物業(yè)承擔(dān)部分責(zé)任
2004年8月12日，王女士在購買北京某小區(qū)的房屋時(shí)，與某房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司簽訂了一份委托物業(yè)管理合同，由北京一家物業(yè)管理有限公司對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，承諾全封閉式管理、24小時(shí)保安系統(tǒng)、防火防盜監(jiān)控系統(tǒng)管理。
2005年3月15日，王女士購置了一臺(tái)價(jià)值1950元的助力自行車。2005年6月1日該車丟失，王女士向警方報(bào)案，同時(shí)向物業(yè)公司進(jìn)行了反映。但物業(yè)公司稱事發(fā)時(shí)間的監(jiān)控錄像顯示并無異常，該錄像資料已被刪除。北京市中級(jí)人民法院二審認(rèn)定，該物業(yè)公司違反了雙方管理公約的規(guī)定，但王女士自行車的丟失并不是該違約行為直接造成的。法院最終判決物業(yè)公司賠償孫先生丟失自行車價(jià)值的20%，即390元。
案件評(píng)析：我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“物業(yè)管理公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
但是，物業(yè)服務(wù)合同不是保管合同，物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的財(cái)產(chǎn)流失責(zé)任要根據(jù)不同情況確定。如果物業(yè)合同中約定了財(cái)產(chǎn)保管服務(wù)，在發(fā)生財(cái)產(chǎn)丟失時(shí)，除了符合法定的免責(zé)條件外，物業(yè)公司要按照雙方的協(xié)議承擔(dān)賠償責(zé)任。
如果雙方?jīng)]有約定財(cái)產(chǎn)保管服務(wù)，但物業(yè)公司在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反義務(wù)的違約責(zé)任。
相反，如果物業(yè)公司盡到了安全防范業(yè)務(wù)，則業(yè)主因自身原因造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的。物業(yè)公司就不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。比如，有個(gè)業(yè)主在冬天下樓門口的臺(tái)階時(shí)摔倒，使腳和腰受傷以及腿部骨折。業(yè)主訴訟中一口咬定是保潔員用濕墩布檫地，使臺(tái)階結(jié)冰把這個(gè)業(yè)主滑倒受傷的，在這情況下，如果物業(yè)公司委托的保潔公司在的清潔衛(wèi)生服務(wù)中，盡到采取防滑措施和提示業(yè)主的義務(wù)。那么，摔倒是因業(yè)主自己下樓梯快，不小心摔倒的，則由業(yè)主自己負(fù)責(zé)。業(yè)主不能因與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理合同》就要求物業(yè)公司保障其在小區(qū)不受到任何的損害。法律上規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)是相對(duì)的。物業(yè)公司只是在合同的范圍內(nèi)，為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。在業(yè)主人身損害賠償?shù)陌讣ㄔ和ǔＪ强次飿I(yè)公司是否盡到一定的注意和防范義務(wù)，以此判斷物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。
提示：物業(yè)公司在管理過程中，盡量做到使小區(qū)的設(shè)施、設(shè)備對(duì)小區(qū)內(nèi)的人員沒有危險(xiǎn)性，要防范于未然。如小區(qū)內(nèi)健身器械要牢固并且要定期檢查、維修；小區(qū)花園中雕塑是否放置穩(wěn)定；護(hù)攔是否帶尖，是否容易扎傷人；在預(yù)防小孩不小心掉進(jìn)噴泉水池的前提下，噴泉水池的深度是否會(huì)淹死小孩；業(yè)主裝修時(shí)要及時(shí)清除裝修不要的廢棄材料，以免傷到業(yè)主、小孩等；業(yè)主丟棄的容易使人受傷的尖利物品像廢魚缸、鐵絲等要立馬清除等等。在意外事故發(fā)生前，做到“先知先覺”。當(dāng)然，即使物業(yè)公司做到所有的防范措施，也不能夠就說，該小區(qū)就沒有意外發(fā)生了。最重要的是物業(yè)公司在平時(shí)工作中要注意收集證據(jù)，詳細(xì)做好工作記錄，并讓相關(guān)人員簽字；把所發(fā)生的事情用攝像機(jī)錄制并制作成光盤保存；還可以在周末邀請(qǐng)部分業(yè)主座談，互相溝通。
保安措施，不單單是做好平時(shí)的保安工作，還要防止一些突然發(fā)生的事件發(fā)生，比如，某小區(qū)曾發(fā)生業(yè)主在小區(qū)內(nèi)剛剛把車停住，在小區(qū)外馬路上幾個(gè)人，忽然翻越小區(qū)護(hù)攔進(jìn)到小區(qū)內(nèi)，在小區(qū)內(nèi)把業(yè)主的包搶走，并很快又翻越護(hù)攔出了小區(qū)，這個(gè)事件很突然，保安都沒來的及做出反映，處理結(jié)果物業(yè)公司雖然沒有承擔(dān)責(zé)任，但是，卻使得業(yè)主們對(duì)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作感到不滿。提示大家注意的是，小區(qū)與外界分界的護(hù)欄高度，不能過低，畢竟現(xiàn)在的社會(huì)治安狀況并不很好。此外，以前有個(gè)小區(qū)還發(fā)生過小區(qū)外的人在馬路上打架，結(jié)果追打到小區(qū)里頭，把其中被追打的人扎傷的事件，雖然打人與被打的都不是業(yè)主，但是，業(yè)主就認(rèn)為小區(qū)保安工作沒做好，小區(qū)不安全，并以此為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)，所以，小區(qū)大門口的保安很重要，要安排男保安站崗，配備一定的保安器械。避免出現(xiàn)這種突發(fā)事件發(fā)生。
三、占用公共部分業(yè)主被起訴
1、平臺(tái)、樓道
有的小區(qū)常常發(fā)生業(yè)主圈占小區(qū)樓頂?shù)钠脚_(tái)和樓內(nèi)的通道的現(xiàn)象。
2003年9月，李先生在某小區(qū)購買了一處房屋，當(dāng)年9月27日，李先生和開發(fā)商、物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理公約》，其中的公約附件中明確規(guī)定“業(yè)主不得在屋頂公共部位安裝太陽能熱水器”。去年8月，李先生在自家的屋頂安裝了太陽能熱水器。去年9月，物業(yè)公司將李先生訴至法院，要求拆除屋頂?shù)臒崴�，并恢�?fù)原狀。
李先生認(rèn)為，小區(qū)的全體業(yè)主并沒有對(duì)其安裝太陽能熱水器的行為提出異議，也沒有授權(quán)物業(yè)公司起訴，而熱水器安裝在自家的屋頂上，他人無權(quán)干涉。
最終法院判令李先生拆除安裝在屋頂?shù)奶柲軣崴�，恢�?fù)原狀。
案件評(píng)析：本案中，李先生的行為違反了物業(yè)公約，給房屋的防水帶來了隱憂，影響了房屋其他共有人的權(quán)益，因此物業(yè)公司作為物業(yè)的委托管理人，依據(jù)業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)開展管理活動(dòng)，有權(quán)糾正李先生可能妨礙房屋正常使用功能的行為。
對(duì)于業(yè)主的違章行為，如亂搭亂建；占用公共部分，違章搭建；改變戶型，影響結(jié)構(gòu)的，物業(yè)公司要及時(shí)阻止，并向業(yè)主說明原因。物業(yè)公司也可向業(yè)主委員會(huì)反映，不能解決的，可向城管部門反映。物業(yè)公司在解決問題時(shí)，態(tài)度要和藹，還需有耐心。
2、地下室產(chǎn)權(quán)問題
地下室產(chǎn)權(quán)問題，也是最近訴訟的焦點(diǎn)，有業(yè)主委員會(huì)起訴人民防空辦公室的，也有業(yè)主委員會(huì)起訴物業(yè)公司的，我們認(rèn)為地下室產(chǎn)權(quán)嚴(yán)格來說應(yīng)該分三部分，一是在銷售房屋時(shí)已經(jīng)計(jì)算進(jìn)分?jǐn)偯娣e的部分，這部分應(yīng)該屬于全體業(yè)主，二是人防工程部分，這部分到底歸政府人防辦還是歸開發(fā)商，還有爭(zhēng)議。第三，就是沒有分?jǐn)�，也不屬于人防工程的部分，這部分業(yè)主和開發(fā)商之間在爭(zhēng)奪，我們認(rèn)為，這第三部分的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商所有。
在2005年8月，就發(fā)生了一起爭(zhēng)奪地下室里沒有進(jìn)行分?jǐn)偛糠值漠a(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的案子，北京某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)起訴該小區(qū)物業(yè)公司侵犯其地下室產(chǎn)權(quán)和出租經(jīng)營(yíng)權(quán)。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，地下室產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，因此由業(yè)主委員會(huì)行使出租經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，要求物業(yè)公司停止侵權(quán)，并將過去收取的租金返還給業(yè)主們。
那么地下室產(chǎn)權(quán)到底歸誰？法律上沒有明確，政府部門的文件是模糊不清，不論原稿還是被告都能找到其中對(duì)自己有利的只言片語，然后就開始發(fā)揮。我認(rèn)為在銷售商品房時(shí)，沒有進(jìn)行公攤的小區(qū)地下室的產(chǎn)權(quán)人是小區(qū)商品房的開發(fā)商。
（1）依據(jù)所有權(quán)取得原理，小區(qū)地下室產(chǎn)權(quán)對(duì)于建設(shè)單位北京市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司來說屬于原始取得。
房屋所有權(quán)的取得，分為原始取得和繼受取得兩種。原始取得的方法之一就是通過生產(chǎn)而取得產(chǎn)品的所有權(quán)，比如，開發(fā)商投資建成商品房，生產(chǎn)廠家生產(chǎn)出產(chǎn)品等等，因此，取得了房屋或產(chǎn)品的所有權(quán)；繼受取得是指因買賣、繼承、贈(zèng)與等法律行為，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而取得的所有權(quán)，比如，購房人通過購買商品房而取得房屋的所有權(quán)。開發(fā)商將原始取得的包括商品房在內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品出賣給購房人，購房人按照合同支付價(jià)款后，取得了他所購買房屋的所有權(quán)，成為該房屋的所有權(quán)人（業(yè)主），但是，業(yè)主所取得的也只是它所購買房屋及合同約定公攤部分的所有權(quán).業(yè)主并沒有取得他未購買和未分?jǐn)偟牟糠值乃袡?quán).
（2）通過現(xiàn)行法律、法規(guī)和事實(shí)情況可以判斷出未分?jǐn)偟牡叵率覍儆谠ㄔO(shè)單位所有，而不屬于業(yè)主。
依據(jù)《商品房買賣合同》及分?jǐn)偯骷?xì)業(yè)主購買的房產(chǎn)面積只是套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟拿娣e，業(yè)主并未購得未分?jǐn)偟叵率业乃袡?quán)。因?yàn)橘徺I房屋合同約定業(yè)主分?jǐn)偛碛泄灿袡?quán)中并沒有地下室中未分?jǐn)偟牟糠帧?/span>
依據(jù)房屋土地管理局測(cè)繪文件中的銷售面積和分?jǐn)偯娣e明細(xì)表，業(yè)主購買的房產(chǎn)面積只是套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟拿娣e，業(yè)主并未購得未分?jǐn)偟叵率业乃袡?quán)。
依據(jù)北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定：五、可分?jǐn)偟墓妹娣e中也未列地下室。
依據(jù)北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定：“ 六、不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間:1、作為人防工程的地下室、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋�！�
從上述規(guī)定可以看出,地下室中還有相當(dāng)多的部分不屬于公攤面積，沒有分?jǐn)偟牟糠�，并沒有轉(zhuǎn)讓給業(yè)主們，其所有權(quán)仍然屬于建設(shè)單位，建設(shè)單位有權(quán)對(duì)其自營(yíng)、自用。
建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條，公用建筑面積計(jì)算原則：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積�！边@說明地下室有大量的空間沒有分?jǐn)?也沒有出售給業(yè)主,是可以由開發(fā)商銷售或出租的。
（3）依據(jù)實(shí)務(wù)中辦理產(chǎn)權(quán)的手續(xù)，也說明未出售、分?jǐn)偟拿娣e不屬于業(yè)主。
實(shí)務(wù)中辦理產(chǎn)權(quán)先是由開發(fā)商取得整棟樓房的產(chǎn)權(quán)，（開發(fā)商如果沒有取得產(chǎn)權(quán)，那就不能進(jìn)行商品房的銷售，）而后，隨著商品房的銷售，各購房人取得自己所購買的房屋面積的產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)面積逐步扣減，未出售的產(chǎn)權(quán)面積，因所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)，其產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商所有。因此，未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的部位，其產(chǎn)權(quán)仍屬開發(fā)商所有。
業(yè)主購買房屋后，他所辦理的產(chǎn)權(quán)證上登記的房產(chǎn)面積只含有其購房的套內(nèi)面積和已分?jǐn)偟拿娣e，而不含有未分?jǐn)偟拿娣e和開發(fā)商還沒有出售的面積。故業(yè)主要求對(duì)自己產(chǎn)權(quán)證中不包含的部分行使占有、使用和收益的權(quán)利，沒有事實(shí)與法律依據(jù)。
那么業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為開發(fā)商在銷售商品房時(shí)，已經(jīng)將所有的成本都計(jì)算進(jìn)商品房的價(jià)格中，因此，地下室以及小區(qū)的其他設(shè)施的成本都含在售房款中，所以地下室都應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，許多律師和法學(xué)教授也是這種看法。我們覺得這些教授也是混淆視聽，用成本含在價(jià)格中來決定地下室的產(chǎn)權(quán)問題，是錯(cuò)誤的，任何一個(gè)企業(yè)銷售的商品的價(jià)格，都包含這個(gè)企業(yè)的全部成本，不僅包含成本，還要包含利潤(rùn)、稅收、損失、福利，這些成本中也包括那些企業(yè)的生產(chǎn)車間、機(jī)器設(shè)備、辦公樓、職工住宅等，比如，燕京啤酒公司，它銷售的啤酒價(jià)格中也要包含企業(yè)全部成本，你能認(rèn)為自己買了一箱燕京啤酒，所以燕京啤酒公司的車間、辦公樓、生產(chǎn)線中，就應(yīng)該有你一部分產(chǎn)權(quán)，這顯然是不行的，所以按成本說的觀點(diǎn)，來決定產(chǎn)權(quán)歸誰所有，是錯(cuò)誤的，這簡(jiǎn)直是對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序進(jìn)行挑戰(zhàn)。業(yè)主購房?jī)H僅支付了其購買房屋的套內(nèi)面積和已分?jǐn)偯娣e的購房款，并未繳納未分?jǐn)偯娣e的購房款。因此，未分?jǐn)偛糠值乃袡?quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍屬于原建設(shè)單位或開發(fā)商。
故在業(yè)主委員會(huì)爭(zhēng)奪地下室產(chǎn)權(quán)的案件中，物業(yè)公司并沒有侵犯業(yè)主的權(quán)益。
3、利用公共部位經(jīng)營(yíng)的，收益問題。利用電梯，樓頂做廣告等，（暫時(shí)不講）
4、物業(yè)公司對(duì)外出租地下室或辦公用 房屋產(chǎn)生糾紛問題，物業(yè)公司受開發(fā)商或其他產(chǎn)權(quán)人委托，對(duì)外營(yíng)業(yè)用房屋，這也是經(jīng)常發(fā)生糾紛的一個(gè)問題，通常是在違約、解除合同、以及因解除合同產(chǎn)生的賠償損失問題，這方面的糾紛也不少，比如，
某房地產(chǎn)有限責(zé)任公司將產(chǎn)權(quán)歸其所有的地下室委托小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行管理，授權(quán)小區(qū)物業(yè)公司將地下室出租出去。小區(qū)物業(yè)公司將地下室出租給某商貿(mào)有限責(zé)任公司。后商貿(mào)公司經(jīng)營(yíng)不善，未能按約定交租。該商貿(mào)公司改變經(jīng)營(yíng)方向?qū)⒌叵率以撟魉�。商貿(mào)公司既不交租又不解除合同承擔(dān)違約責(zé)任。以致物業(yè)公司將其訴之法院。
在對(duì)外出租房屋過程中，物業(yè)公司要注意的是：
1、誰有權(quán)對(duì)外簽訂房屋出租合同的問題，一般來說是產(chǎn)權(quán)人有權(quán)對(duì)外簽訂出租合同，物業(yè)公司在對(duì)外出租房屋時(shí)，要注意在對(duì)外簽訂出租合同時(shí)，可以選擇兩種方式：一是以產(chǎn)權(quán)人名義簽訂出租合同以物業(yè)公司名義簽訂物業(yè)管理合同，另一種方式是，事先與產(chǎn)權(quán)人之間要有一個(gè)書面的委托出租經(jīng)營(yíng)的手續(xù)，由產(chǎn)權(quán)人，授權(quán)物業(yè)公司可以以物業(yè)公司名義對(duì)外簽訂出租合同，這樣才能解決物業(yè)公司可以以自己的名義對(duì)外簽訂出租合同的問題。
2、租房屋的用途問題，這是容易引起糾紛的地方，承租人往往會(huì)中途改變用途，比如將辦公改為加工生產(chǎn)、或居住，引起其他業(yè)主的不滿或工商部門找上門，所以我們認(rèn)為對(duì)房屋的用途要約定清楚，要約定明確的用途，還要約定禁止的用途，只能做什么，禁止做什么用途。從兩方面約定清楚。
3、關(guān)于租金、保證金、違約條款、期限等，不多講，提示大家注意，支付租金，交付房屋，清退房屋的日期，最好選用日歷上的某個(gè)日期，不要使用一些可能不會(huì)出現(xiàn)的日期，比如；說在辦完某手續(xù)后十日內(nèi)，這樣的日期，可能就不會(huì)出現(xiàn)，萬一所說的手續(xù)辦不下來，那十日這個(gè)日期就是不能出現(xiàn)，那是不是租金就不交了，這個(gè)問題大家注意，不多講。
關(guān)于解除合同的條件和解除合同后有關(guān)事項(xiàng)的處理，要在合同中約定清楚，什么條件下，就應(yīng)該解除合同，比如：不支付租金超過多少天，改變用途，或造成某種噪音或污染、或存放危險(xiǎn)品等，可以解除合同。解除合同后的事項(xiàng)的處理問題：1、已經(jīng)進(jìn)行的裝修，怎么處理，是否計(jì)算成損失，以及損失怎么計(jì)算。2、何時(shí)將房屋騰空退還，以及不退還時(shí)的違約金怎么計(jì)算，3、房屋內(nèi)物品的處理，有的承租人不退還房屋，也不來，房屋內(nèi)扔幾件桌椅，占著房屋，也不交納租金，人也找不到，類似這種情況，就要明確約定處理辦法。
簽署租賃合同非常重要。合同文本在可能的情況下要通過律師修改、審核以下，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家意見。
四、停車管理
1、地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬
2、車輛丟失
根據(jù)研究，未發(fā)現(xiàn)國(guó)家的法律法規(guī)對(duì)地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確的規(guī)定。但是，我認(rèn)為，要判斷開發(fā)商開發(fā)的商品房的地下車庫的產(chǎn)權(quán)系屬于開發(fā)商，還是屬于全體小業(yè)主共有，主要依據(jù)地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)�，則在小業(yè)主購買商品房時(shí)，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積即分?jǐn)偯娣e。在該情況下，既然地下車庫的面積已分?jǐn)傇谛I(yè)主購買的商品房中，該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體小業(yè)主共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。
車庫產(chǎn)權(quán)明確，有利于物業(yè)公司對(duì)小區(qū)車庫管理。有關(guān)車輛在車庫受損或丟失及對(duì)車庫的收益處理等問題避免爭(zhēng)議。物業(yè)公司在對(duì)地下車庫進(jìn)行管理時(shí)應(yīng)注意的是：對(duì)進(jìn)出車輛一定要如實(shí)做好登記，不僅是對(duì)車輛進(jìn)出的時(shí)間做記錄，對(duì)車輛的狀況也應(yīng)詳細(xì)記載。比如：車輛在進(jìn)車庫前是否有劃傷，車輛為哪種型號(hào)等等。
五、與業(yè)主委員會(huì)和開發(fā)商的關(guān)系
1、與業(yè)主委員會(huì)
供暖季即將來臨，可北京某小區(qū)因業(yè)主委員會(huì)阻擾業(yè)主交納供暖費(fèi)糾紛卻正在等待法院審理判決。
2004年海淀區(qū)環(huán)境保護(hù)局為了貫徹北京市的有關(guān)文件，要求將市區(qū)內(nèi)的燃煤鍋爐改為燃?xì)忮仩t。某物業(yè)公司根據(jù)環(huán)保局下發(fā)的《限期整理通知書》，于2005年8月投入巨資，將小區(qū)供暖的燃煤鍋爐改造為燃?xì)忮仩t。因此，按照北京市物價(jià)局的[2001]372號(hào)文件，供暖費(fèi)價(jià)格相應(yīng)由原來的19元/平米/年調(diào)整為30元/平米/年。但因供暖價(jià)格和供暖面積該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司存在爭(zhēng)議。雙方通過多種形式進(jìn)行溝通，甚至向有關(guān)部門反映，結(jié)果都未能解決問題，導(dǎo)致該小區(qū)面臨供暖季即將來臨，收不到供暖費(fèi)，沒有資金充入供暖磁卡，不能按時(shí)給小區(qū)業(yè)主供暖。
本案中關(guān)鍵是業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)門口、樓道發(fā)公告、在業(yè)主論壇上發(fā)布信息要求全體業(yè)主暫緩交納供暖費(fèi)。要求業(yè)主在該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司重新簽訂供暖協(xié)議后再交供暖費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)的行為就違背《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條之規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主委員會(huì)有協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)管理合同的義務(wù)。
2、與開發(fā)商的關(guān)系
最后，我總結(jié)一下實(shí)踐中物業(yè)管理公司為避免糾紛應(yīng)注意的事項(xiàng)：
一、物業(yè)公司與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同應(yīng)注意：
1、物業(yè)管理合同要詳細(xì)。把提供服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)具體約定，并詳細(xì)地讓業(yè)主知道。對(duì)于公共性服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)。這些屬于共性的服務(wù)，每個(gè)小區(qū)卻是不盡相同的。比如有的小區(qū)管理的綠地“爭(zhēng)奇奪艷”，而有的卻連冬青都種不活。故物業(yè)公司管理即使做了綠化的工作，但要達(dá)到怎樣的結(jié)果才能算是符合管理合同約定，這就需要合同約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
2、對(duì)于代辦性服務(wù)，如代收水費(fèi)、電費(fèi)等。物業(yè)公司可以提供這樣的服務(wù)，但必須約定一旦水費(fèi)、電費(fèi)不能按時(shí)收取，該責(zé)任應(yīng)該由誰承擔(dān)。在法律上來說，物業(yè)公司只是一個(gè)中間人，因?yàn)檎嬲l(fā)生法律關(guān)系的是提供水資源，提供電，提供熱力的企業(yè)與廣大業(yè)主消費(fèi)者。
3、對(duì)于特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代送報(bào)紙等。這些服務(wù)在多長(zhǎng)時(shí)間就應(yīng)該辦到。比如室內(nèi)維修，物業(yè)公司承諾24小時(shí)服務(wù)，能否在出現(xiàn)緊急情況下，按承諾為業(yè)主解決問題。
4、不管開發(fā)商對(duì)業(yè)主有過怎樣的承諾，在管理合同中一定要寫明確，小區(qū)環(huán)境管理的具體制度。因?yàn)橹挥性摵贤s定的權(quán)利、義務(wù)對(duì)物業(yè)公司發(fā)生法律效力。如住戶封閉陽臺(tái)是否統(tǒng)一顏色、外觀，小區(qū)里禁止出租車出入，住戶是否可在小區(qū)里遛狗，自行車不得上電梯等。
5、在管理過程中發(fā)生意外，如停在小區(qū)樓下的轎車，由于從天而降的高空墜物損害轎車，可能導(dǎo)致糾紛時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)該作到：（1）應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實(shí)過程。僅證明自己沒有責(zé)任是不夠的，也無法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。（2）全面加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。通過拍照、現(xiàn)場(chǎng)記錄、無利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問題。（3）根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償，設(shè)施設(shè)備的管理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任，因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)管理活動(dòng)中的主要環(huán)節(jié)。
6、物權(quán)的保護(hù)在物業(yè)管理 中很重要，物業(yè)管理雙方應(yīng)該有一個(gè)規(guī)范性很強(qiáng)的合同，應(yīng)該比商品房買賣合同還要嚴(yán)格，在這個(gè)合同中，應(yīng)將消費(fèi)者的權(quán)利義務(wù)加以明確，對(duì)涉及面積、質(zhì)量、業(yè)主間的糾紛、環(huán)境、設(shè)備、隱私權(quán)、知情權(quán)、參與權(quán)等綜合因素都考慮到。
同時(shí)，物業(yè)公司在小區(qū)文化建設(shè)方面也要多搞活動(dòng)組織業(yè)主學(xué)習(xí)，使廣大業(yè)主增強(qiáng)法律意識(shí)，有效維護(hù)自身的合法權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)代表廣大業(yè)主維權(quán)也應(yīng)該理智。
只有大家努力、物業(yè)公司的明天更美好！
