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　　隨著南都物業(yè)中止A股IPO申請，只剩下碧桂園物業(yè)在沖刺“A股第一家物業(yè)公司”，但是碧桂園物業(yè)能否成功登陸還是未知數(shù)。實(shí)際上，自從彩生活于2014年6月30日上市之后，分拆物業(yè)謀獨(dú)立上市已經(jīng)成為大型開發(fā)商的標(biāo)配。在行業(yè)人士看來，對于物業(yè)板塊獨(dú)立上市，開發(fā)商形成共識，即可以成為輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型方向、獲得增值服務(wù)收益和更高利潤率的手段。不過，除了賽跑上市外，開發(fā)商們需要想明白另幾件事兒，如何才能獲得資本市場更高估值、如何在激烈競爭中脫穎而出，又將如何更好地釋放物業(yè)板塊的融資價值。

　　為了更高的估值

　　隨著南都物業(yè)的IPO中止，A股物業(yè)第一股之爭的天枰似乎傾向了碧桂園物業(yè)，但上市時間仍然是個未知數(shù)。據(jù)中國指數(shù)研究院報告顯示，截至2017年8月31日，內(nèi)地已有5家物業(yè)企業(yè)登陸香港主板，52家掛牌新三板，還有至少3家計劃沖刺A股，5家準(zhǔn)備登陸香港主板，10余家在排隊等待新三板審查。

　　對于掛牌新三板物業(yè)公司數(shù)量激增的現(xiàn)象，易居中國地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，新三板準(zhǔn)入條件相對寬松，無具體營運(yùn)指標(biāo)限制，且物業(yè)公司大多本身規(guī)模不大，但被認(rèn)為是富有創(chuàng)意與活力的行業(yè)，容易在新三板上脫穎而出。

　　自南都物業(yè)和碧桂園物業(yè)先后申報主板開始，物業(yè)公司在A股市場又能否獲得認(rèn)可，關(guān)注度陡增。這背后是物業(yè)公司概念熱度逐漸褪去的現(xiàn)實(shí)。以率先在港交所上市的彩生活為例，2014年6月30日上市當(dāng)天，彩生活的股價為4.31港元/股，在上市近一年時飆升至11.46港元/股，而如今又回歸到了4.5港元/股左右的水平。彩生活上市3天后，市值達(dá)到55.6億港元，超過了母公司花樣年的52.4億港元，這也讓市場為之一振。不過，如今彩生活總市值為47.8億港元，已低于花樣年63.96億港元的總市值。

　　對此，第一太平戴維斯副董事長張子濤表示，當(dāng)前香港資本市場中的物業(yè)管理公司比A股多，相對來說概念已經(jīng)沒有那么新。當(dāng)投資者對概念失去興趣后，就會保持比較理性的態(tài)度。

　　實(shí)際上，如同萬達(dá)商業(yè)、富力、恒大等公司謀求回歸A股一樣，在港股市場難獲得高市盈率和融資率時，企業(yè)自然將目標(biāo)轉(zhuǎn)向A股市場，張子濤進(jìn)而表示，雖然A股市場上尚未有物業(yè)公司成功登陸的案例，但是估值會比港交所高很多，這也誘惑著諸多龍頭房企在分拆物業(yè)板塊上市時選擇迎難而上。

　　提前掌握話語權(quán)

　　有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到2020年，國內(nèi)住宅物業(yè)面積將達(dá)到300億平方米，社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將超萬億元。不過，截至2016年末，全國物業(yè)管理面積為185.1億平方米，這也為物業(yè)服務(wù)公司的未來發(fā)展帶來了空間。

　　值得一提的是，萬科、保利、碧桂園等大型房企加入物業(yè)服務(wù)市場，一方面加劇了行業(yè)競爭，另一方面也促進(jìn)了市場規(guī)模的爆發(fā)式增長。而當(dāng)這些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛從自己的“小區(qū)”走出來，在物業(yè)服務(wù)的市場上進(jìn)行“肉搏”時，誰才能勝出成為企業(yè)更需要研究的問題。

　　“從品牌看，對于大型開發(fā)商來說，誰的都不差，互相之間差距不大，這時就要考慮如何做差異化的競爭了�！币晃徊辉妇呙�的物業(yè)公司高管對北京商報記者如是稱。

　　以萬科為例，該公司此前透露的一組數(shù)字顯示，在樓齡超過十年的15萬套房產(chǎn)中，萬科物業(yè)服務(wù)的社區(qū)二手房價格，90%以上高于周邊房源。在萬科看來，這是源于萬科物業(yè)的品牌優(yōu)勢，因此萬科認(rèn)為，物業(yè)板塊市場化的路上，萬科的辦法是，繞開存在直接競爭關(guān)系的在售樓盤，多接收現(xiàn)有已銷售完畢的成熟社區(qū)。這是萬科的差異化思路。

　　而對于另一部分物業(yè)企業(yè)來說，上市是樹立品牌，從而爭取市場話語權(quán)的手段之一。碧桂園物業(yè)公司總經(jīng)理李長江曾對外透露，截至2017年7月，碧桂園物業(yè)的簽約管理面積已超2.1億平方米，未來三年內(nèi)，計劃將服務(wù)面積擴(kuò)大到5億平方米，五年內(nèi)，爭取能達(dá)到10億平方米。而上市便是碧桂園物業(yè)發(fā)展路上的重要一環(huán)。

　　上述不愿具名的物業(yè)公司高管進(jìn)而表示：“受互聯(lián)網(wǎng)+風(fēng)潮和供給側(cè)改革的影響，物業(yè)行業(yè)正進(jìn)入一個激烈變革震蕩的時代。物業(yè)費(fèi)水平提升，但物業(yè)成本也在提升，但是反觀物業(yè)管理現(xiàn)狀，多數(shù)物業(yè)公司魚龍混雜，競爭激烈，實(shí)際上是處于行業(yè)洗牌期，未來行業(yè)集中度將越來越高�！币虼�，在他看來，誰先進(jìn)入、誰進(jìn)入得更深入，未來就會掌握更多的話語權(quán)。